უძრავი ქონების მარკეტინგი 2021 წელს

ნაწილი V

რას გვეუბნება ახალი საცხოვრებელი სახლების სტატისტიკა?

ახალ მშენებლობებზე სტატისტიკური მონაცემები მნიშვნელოვანი წამყვანი ეკონომიკური მაჩვენებლებია. იგი საცხოვრებელი ბაზარის მომავალზე წარმოდგენას მოგცემთ.

თითოეული ეს მაჩვენებელი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის ინდუსტრიის სიჯანსაღეზე ოდნავ განსხვავებუკ ისტორიას მოგვითხრობს. მაგალითად, ამბობენ, რომ საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა სტაბილურად მიმდინარეობს, მაგრამ საცხოვრებელი ფონდი უარესდება. ეს ნეგატიურად აისახება საცხოვრებელი ფონდის გაყიდვებზე. შესაძლოა, ბევრ მყიდველს წელიწადზე მეტი ხნით ლოდინი არ სურთ. ეს ასევე ნიშნავს ხე-ტყის მასალის, ბეტონის ან მშენებლების ნაკლებობას. ამ დეფიციტმა შეიძლება ხარჯების და გასაყიდი ფასების ზრდა გამოიწვიოს. ეს კიდევ უფრო შეამცირებს ახალ ბინებზე, სახლებზე მოთხოვნას.

თუ იპოთეკური სესხი მცირდება, საბოლოო ჯამში ბინათმშენებელს გასაყიდი თუ გაუყიდავი ბინების ინვენტარიზაცია ექნება ჩასატარებელი. ეს ასევე ნიშნავ, რომ მოთხოვნა მაღალია. მშენებლობის დაწყება სამშენებლო ბაზრის სიძლიერის ინდიკატორია. მაგრამ, ამავე დროს ცუდი ნიშანიც შეიძლება იყოს. დასრულებული მშენებლობების რიცხვის შემცირება ნიშნავს, რომ საცხოვრებლის ბაზარი სუსტია.

ახალაშენებული სახლის გაყიდვა პირველი ნაბიჯია პროცესში, რომელიც ცხრიდან თორმეტ თვემდე გრძელდება. თუ ახალაშენებული სახლების გაყიდვა იზრდება, მაშინ იცოდეთ სახლის დასრულებას დაახლოებით წელიწადი დასჭირდება. თუმცა, დარჩენილი სამი ნაბჯიც უნდა დასრულდეს.

ახალი ბინების, სახლების გაყიდვა ხორციელდება, როდესაც მყიდველი დოკუმენტებზე ხელს აწერს და მშენებელს ბეს აძლევს. ეს იმიტომ, რომ სახლები უმეტესობის მშენებლობა არ იწყება მანამ, სანამ არ იქნება მყიდველი მოძიებული. გამონაკლისია სპეციალური სახლები, რომლებიც სანიმუშო-საჩვენებელ სახლებად გამოიყენება.  ამერიკული The Census Bureau ყოველთვიურად ახალი სახლების გაყიდვების შეფასებებს აქვეყნებს. ციფრები წლიურ მაჩვენებლებშია მოყვანილი.

დოკუმენტების ხელმოწერიდან ორი თვის თავზე მშენებლობების ადგილობრივი რეგულატორები ნებართვას იძლევიან. ეს ადრეული, მაგრამ ზუსტი მაჩვენებელი არ არის. მშენებლები შეიძლება გაკოტრდნენ და ნებადართული მშენებლობა არც კი დაიწყოს. მათ შეუძლიათმრავალბინიან სახლებში ბინების ერთეულების შეცვლა. სინამდვილეში, რამდენიმე ოჯახისთვის მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების 22,5% არ შენდება ან ერთოჯახიან ერთეულში იცვლება. და ბოლოს, ხშირად მშენებლები დიდი კომპლექსის მშენებლობაზე იღებენ ნებართვას, მშენებლობა კი შეიძლება თვეები გაგრძელდეს.

მშენებლობის დაწყებად ითვლება, როდესაც მშენებელი მიწის გაჭრას იწყებს. ამის შესახებ ყოველთვიურად იუწყება The National Association of Home Builders. ეს საკმაოდ ზუსტი მიდგომაა, ვინაიდან მშენებელი საკუთარ შესაძლებლობებში იმდენად დარწმუნებულია, რომ მიწის გაჭრას არ აყოვნებს.

ექვსი-ცხრა თვის თავზე მშენებლობა სრულდება. მომხმარებელმა იპოთეკა უნდა აიღოს მანამ, სანამ მშენებლობა დასრულდება. თუ ფართის მყიდველი მოთხოვნებს არ პასუხობს, ბინა ინვენტარში შეიტანება. თუ ეს სტატისტიკა ფართის გაყიდვების მაჩვენებელზე დაბალია, ნიშნავს რომ, ახალი საცხოვრებლის ბაზარი შენელებას იწყებს. ძალიან ბევრი სახლი შენდება და საცხოვრებლის კვალიფიკაციური მყიდველები არასაკმარისია. ეს ნიშნავს, რომ მშენებლები, მარაგის შემცირების მიზნით, ფასებს შეამცირებენ.

დაკვირვებისათვის გთავაზობთ სამ მნიშვნელოვან ინდიკატორს.

1. NAHB  ინვენტარიზაცია – ბინების, სახლების საერთო რაოდენობა, რომელიც გასაყიდია, მაგრამ გაყიდული არ არის. NAHB ამის შესახებ, ყოველთვიურად იტყობინება.\
2. მიწოდების თვეები არის ის, თუ რამდენი თვე იქნება საჭირო ინვენტარში არსებული ყველა ბინის, სახლის გასაყიდად. ის დაფუძნებულია გაყიდვების და მარაგების ნორმაზე. NAHB ამის შესახებ, ყოველთვიურად იტყობინება.
3. გაყიდვების ფასები – The Census Bureau იძლევა ინფორმაციას, ახალი ბინის, სახლის როგორც მედიანურ, ასევე საშუალო ფასებზე.

ეს ამერიკაა, მაგრამ მსოფლიოში უფრო იაფი იპოთეკაც არსებობს. ახალგაზრდა ბიზნესმენთა ასოციაციის ინფორმაციით იპოთეკის განაკვეთის შესახებ ამგვარი სურათი გვაქვს:

საქართველო, ძვირი იპოთეკური კრედიტის ქვეყნების რიგშია 12%+, მას მხარს „უმშვენებენ“ აქ ისეთი პოსტ საბჭოთა ქვეყნები როგორიცაა ყაზახეთი  15% + , უზბეკეთი 18%+ და უკრაინა 19%-ით. უნდა ითქვას რომ მეზობელ ქვეყნებს შორის ასევე ძვირი იპოთეკაა თურქეთში 18%+. სომხეთში იპოთეკა 10% -სა და 12% შორის მერყეობს და საქართველოზე იაფია.   აზერბაიჯანში 8-9% -ია.

საქართველოსათვის ძალიან მძიმე იქნება ტურიზმის სექტორის COVID-19 გამო გაჩერება. როგორც ვიცით, საქართველოს მთლიან შიდა პროდუქტში ტურიზმს 9 % ეკავა. 2019 წელს საქართველო 9.3 მილიონმა ტურისტმა მოინახულა. საგარეო ტურიზმის ოდენობა საგრძნობლად დაეცა 2020 წლის პირველ თვეებში და მან 1.5 მილიონი კაცი შეადგინა  (S&P ანალიტიკოსის რიბალკინის 2021 წლის მონაცემების მიხედვით).

პროფესორი კახაბერ ჯაყელი